【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】想換房，還在頭疼要「先買後賣」還是「先賣後買」嗎？想先買卻擔(dān)心手頭資金不足負(fù)擔(dān)新房頭期款，想先賣又害怕找不到滿意的新房，加上央行實(shí)施特定區(qū)域(六都+新竹縣市)第2戶7成限貸令，讓換屋問題難上加難！永慶房產(chǎn)專家認(rèn)為，兩種方式各有優(yōu)點(diǎn)，應(yīng)該依照個(gè)人可支配的購屋資金來做選擇；若想爭取首購優(yōu)惠貸款或重購?fù)硕愘Y格，也會(huì)影響換屋的買賣順序。
 
口袋夠深可先買 換屋時(shí)間最充裕
 
永慶房屋客服中心資深經(jīng)理陳繼先表示，以先買後賣來說，優(yōu)點(diǎn)是時(shí)間較充裕，不用擔(dān)心換屋的銜接期，且提前搬進(jìn)新房後，舊家可騰空賣相也會(huì)更好。然而，陳繼先提醒，先買房除了要另外籌措一筆購屋金，若舊家還有房貸尚未清償，第2戶的貸款成數(shù)、利率及寬限期優(yōu)惠也會(huì)受限；在舊屋賣掉之前，也要同時(shí)負(fù)擔(dān)兩筆房貸，因此較適合手頭資金寬裕的換屋族。
 
爭取首購可先賣 注意換屋銜接期
 
如果是先賣再買，陳繼先指出，最大的優(yōu)點(diǎn)為財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)較低，可以用賣屋的錢來補(bǔ)貼買新房所需的資金，可與買方協(xié)議延後交屋，爭取搬家及找新房的時(shí)間；或是與買方約定售後回租，買賣完成後繼續(xù)住在舊家，直到租約到期。不過以上兩種方式，尚需買家同意才能進(jìn)行，且仍然有找新房的時(shí)間壓力，陳繼先建議，若想先賣屋再找房，應(yīng)事先做好短期租屋的準(zhǔn)備為佳。
 
房屋買賣金額大，為爭取較佳貸款條件，陳繼先建議，可以採取先賣後買的策略，一般而言，即使曾有房屋買賣紀(jì)錄，只要名下沒有自用住宅，就能爭取首購優(yōu)惠利率。但各家銀行對首購資格的認(rèn)定各有不同，即使買房時(shí)名下有房產(chǎn)，但只要沒有貸款仍有機(jī)會(huì)向銀行爭取較佳房貸條件；相對的，若是想申請財(cái)政部的「青年安心成家貸款」，由於是政策性優(yōu)惠貸款，因此資格認(rèn)定也最嚴(yán)格，借款人、借款人配偶及未成年子女都不能有自用住宅，需特別注意。
 
第2戶限貸令排除換屋？有條件！
 
針對央行對六都及新竹縣市實(shí)施的第2戶限貸令，陳繼先表示，雖然提供「先買後賣」的換屋族配套，可免除7成房貸限制，但借款人必須簽署切結(jié)書，約定於第2戶房貸撥款後一年內(nèi)，出售第1戶房屋及完成產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記，且清償房貸且塗銷抵押權(quán)。一旦違反切結(jié)內(nèi)容，除了銀行可立即收回貸款成數(shù)差額(超過7成部分)，還要追溯自撥款日起，按貸款餘額計(jì)收罰息；若以轉(zhuǎn)貸等方式規(guī)避切結(jié)事項(xiàng)則加收違約金。不過，若借款人舊家無貸款或貸款已清償，則不受第2戶限貸令影響。
 
此外，陳繼先提醒，部分換屋族為避開第2戶限貸令且爭取首購優(yōu)惠利率，會(huì)由配偶或其他家庭成員申貸，但房屋買賣需課徵房地合一稅及土地增值稅等稅率，若想符合「兩年內(nèi)自住重購?fù)硕悺官Y格，則要注意：房地合一稅的重購?fù)硕?，可使用配偶名義出售或購得房屋；但土地增值稅的重購?fù)硕?，買房與賣房的登記人須為同一人，才符合資格。如何在換屋時(shí)節(jié)省稅金，也是制定換屋策略時(shí)應(yīng)考量的成本之一。
 
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最後，陳繼先提醒，大部分人的購售屋經(jīng)驗(yàn)有限，除了購屋金的運(yùn)用，還有許多隱藏成本，如稅費(fèi)、代書費(fèi)、保險(xiǎn)及新房裝修費(fèi)用。若想為自己制定最合適的換屋策略，歡迎到永慶房屋直營門市免費(fèi)諮詢！永慶房屋不僅提供客製化購售屋服務(wù)建議，在消費(fèi)者最在意的房價(jià)上，還有房仲業(yè)唯一「真房價(jià)保證」保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，若永慶經(jīng)紀(jì)人未提供完整成交行情，或有聯(lián)手投機(jī)客致使客戶權(quán)益受損，最高賠償買方400萬、賣方4倍服務(wù)費(fèi)，用具體承諾帶給客戶安全且滿意的頂級(jí)服務(wù)。